De ontwikkelingen rondom het Limestone Resort te Brakkeput Ariba hebben – ook na de heldere uitspraak van het Hof van Justitie in juli van dit jaar – tot diverse vragen geleid. Voor de duidelijkheid vatten wij hieronder de meest voorkomende vragen en antwoorden samen.
Wie zijn betrokken bij de ontwikkelingen rondom het Limestone Resort?
De direct betrokkenen zijn de Stichting Johannes Bosco, als eigenaar van het landgoed Brakkeput Ariba, en (de erven) Jungslager als huurder van een perceel en tevens eigenaar van het illegaal gebouwde vakantieverblijf Limestone Resort.
Waar gaat de kwestie over?
Kort gezegd gaat de kwestie Limestone Resort over:
- De systematische schending van de huurovereenkomst door Jungslager door zonder enige bouwvergunning en toestemming van de Stichting op het gehuurde terrein te bouwen en verbouwen in strijd met de verkavelingsvoorschriften alsmede het exploiteren hiervan voor commerciële doeleinden.
- De weigering sinds 1997 door Jungslager om een huurverhoging te betalen in overeenstemming met de huurovereenkomst.
- Het sinds 2014 negeren door Jungslager van alle rechterlijke (tussen)vonnissen waarin de Stichting op bovenstaande punten in het gelijk werd gesteld.
- De weigering van Jungslager om in voorliggende periode tot een schikking dan wel regeling met de Stichting te komen met betrekking tot het voorgaande.
Wat zegt de huurovereenkomst?
In de huurovereenkomst tussen de Stichting Johannes Bosco en haar huurders staat o.a. dat het bouwen, verbouwen of uitbreiden van enig bouwsel op het gehuurde terrein alleen is toegestaan met schriftelijke toestemming van de stichting. Jungslager zijde de eigenaar van het Limestone Resort bouwde het complex echter zonder de vereiste bouwvergunning en toestemming van de stichting alsmede in strijd met de verkavelingsvoorschriften ondanks herhaalde oproepen van de stichting om daarmee te stoppen.
In de huurovereenkomst staat ook dat de Stichting gerechtigd is om de huur om de 3 jaar te verhogen naar de geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten dan wel marktconform mag verhogen. Jungslager weigerde enige verhoging te betalen en is slechts het huurbedrag van ANG 760 per jaar daterende voor 1980 tot heden blijven betalen.
Was Jungslager bekend met de huurvoorwaarden ?
Stichting Johannes Bosco wees Jungslager al in 1981 per brief op de voorwaarden in de huurovereenkomst. Dat is nu 40 jaar geleden, toen Jungslager net met de verbouwing van zijn woning was begonnen en het resort er nog niet stond. Jungslager sloeg er geen acht op en is doorgegaan met bouwen.
In onder andere 1991 en 1993 werd Jungslager opnieuw door de Stichting in kennis gesteld dat hij niet zonder toestemming mocht bouwen op gronden die van de Stichting zijn. Ook toen ging hij toch door met bouwen en (commercieel) exploiteren van het terrein.
Jungslager heeft later voor de rechter nooit ontkend dat hij de bewuste brieven van de Stichting heeft gekregen.
Waarom is Jungslager achterstallig huurgeld verschuldigd?
De huurverhoging voor het terrein is niet plotseling uit de lucht komen vallen. Al in 1997 verhoogde de Stichting de huur van terrein in overeenstemming met de huurovereenkomst. Jungslager heeft altijd geweigerd de verhoging te betalen, ook na diverse sommaties van de Stichting én rechterlijke uitspraken.
Al in een tussenvonnis van 2014 bepaalde de rechter dat de huurverhoging rechtmatig was. Jungslager had sindsdien jarenlang voorzieningen kunnen treffen om de huurverhoging te betalen. Dan was het achterstallige huurbedrag nu lager of nihil geweest.
Jungslager was ook niet bereid om alvast een huurbedrag van 1000 gulden per maand te betalen. Ook niet nadat het gerecht in eerste aanleg in 2017 het verschuldigde huurbedrag vele malen hoger had vastgesteld. Intussen ging Jungslager wel door met het commercieel exploiteren van het terrein zonder enige huurverhoging te betalen.
De Stichting is toch een non-profit organisatie; wat doet de Stichting met het huurgeld?
De Stichting heeft als doel de maatschappelijke zorg in het algemeen te bevorderen en in het bijzonder voor de jeugd of ten behoeve van de jeugd in de Nederlandse Antillen en Aruba. De Stichting tracht haar doel te bereiken door onder andere het exploiteren of door het doen exploiteren van het landgoed NOOIT GEDACHT alias BRAKKEPUT ARIBA. In dit kader verhuurde de Stichting reeds sinds de jaren ‘70 kavels aan derden en heeft de Stichting in de jaren ‘90 een deel van het landgoed verkavelt en een geheel nieuw infrastructuur aangelegd waardoor ook het woongenot van de huurders en bewoners aanzienlijk is vergroot. In het verlengde hiervan en in overeenstemming met de huurovereenkomsten heeft de Stichting ter bekostiging van de verkavelingsplan maar ook in het bijzonder om aan de primaire doelstelling van de Stichting te kunnen voldoen de huurverhoging eind jaren ‘90 aan alle huurders aangezegd. De huurgelden zijn thans de enige inkomstenbronnen van de Stichting waarmee de Stichting al tientallen jaren donaties aan sociale instellingen en minderbedeelden op Curaçao verstrekt. Een huurder die weigert om de huur te betalen ontneemt niet aan de Stichting geld maar in het bijzonder de sociale instellingen en minderbedeelden die dit zo hard nodig hebben.
Heeft de Stichting met Jungslager overlegd voordat de kwestie voor de rechter kwam?
De Stichting heeft diverse voorstellen gedaan om samen tot een schikking te komen. Dat geldt zowel voor de kwestie van het onrechtmatig bouwen als de weigering van Jungslager om een verhoogde huur de betalen. Op beide punten bleef hij in strijd met de huurovereenkomst handelen. De Stichting had geen andere keus dan een gerechtelijke procedure te beginnen.
Ook de rechter stelde Jungslager herhaalde malen in de gelegenheid om de zaak minnelijk te schikken (zoals: na een tussenvonnis in december 2014; bij een zitting in juni 2016; na het vonnis in eerste aanleg van februari 2017). Jungslager stelde echter geen enkele oplossing voor die in lijn lag met de bevindingen van de rechter.
Na het vonnis in eerste aanleg, waarin de rechter Jungslager ongelijk gaf, koos hij ervoor om door te procederen, dus in beroep te gaan, en intussen alle activiteiten voort te zetten die de rechter had veroordeeld.
Wat was, kort samengevat, het oordeel van de rechters?
Het gerecht in eerste aanleg oordeelde in februari 2017 dat Jungslager in strijd met de huurovereenkomst handelde door een bedrijfsmatig geëxploiteerd vakantieresort op te trekken en er ook aan te blijven bouwen. Bovendien kon Jungslager niet aantonen dat hij een bouwvergunning van de overheid had. De rechter heeft tevens geoordeeld dat de gevorderde achterstallige huurverhoging rechtmatig was.
Het Hof van Justitie oordeelde op 27 juli 2021: “Jungslager is in strijd met de hem bekende voorschriften blijven bouwen, uitbreiden en exploiteren en hij heeft daardoor tientallen jaren nagenoeg gratis voor woon- en bedrijfsdoeleinden gebruik kunnen maken van een kavel A-locatie.” Ook in dit vonnis heeft de rechter geoordeeld dat de huurverhoging als mede de vordering van achterstallige huur rechtmatig is en Jungslager veroordeeld tot betaling hiervan.
Maar is ‘ontruiming van het terrein’ niet onverwachts streng voor Jungslager?
Er is niets onverwachts aan de uitspraak tot ontruiming. Al in 2014 oordeelde het gerecht in een tussenvonnis dat de Stichting de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, en dat ontruiming daarvan het gevolg zal zijn. Zowel de Stichting als het gerecht hebben de erven jarenlang de ruimte gegeven om tot een minnelijke schikking te komen. Dat geldt nog steeds, zolang de erven met voorstellen komen die in lijn liggen met de uitspraken van het Hof.
Staat de Stichting nog open voor een oplossing dan wel voorstellen van Jungslager?
Los van het feit dat Jungslager welbewust op deze situatie hebben aangestuurd is de Stichting nog steeds beried om samen met Jungslager naar een oplossing te zoeken in de lijn van de rechterlijke uitspraak. Van belang is wel dat Jungslager in tegenstelling tot alle voorgaande jaren met een passend voorstel moet komen. Tot heden is Jungslager niet bereid geweest om maar één cent aan de huurverhoging dan wel schadevergoeding te betalen dan wel het gebouwde in overeenstemming te brengen met de verkavelingsvoorwaarden en de nodige bouwvergunning aan te vragen.
Desalniettemin is de Stichting in gesprek met Jungslager en derden om oplossingen te beproeven.
